En juin dernier, à la fin de la session parlementaire à Québec, la ministre responsable de l’habitation France-Élaine Duranceau a déposé le projet de loi 31. Ce projet qui vise à modifier des dispositions législatives, notamment dans le Code civil du Québec et dans la Loi sur le Tribunal administratif du logement (TAL), a été critiqué tant par des associations de locataires que par des groupes de propriétaires.
«Le projet de loi ne change pas fondamentalement la donne en ce qui concerne les droits des locataires et des propriétaires», affirme le chargé de cours du Département des sciences juridiques David Searle. «Mais face à l’ampleur de la crise du logement – pénurie de logements locatifs et hausse constante des loyers –, les réformes proposées, bien que justifiées en partie, s’avèrent insuffisantes», observe le juriste, qui est aussi fondateur de Justice décodée, une plateforme web de vulgarisation en droit du logement destinée à soutenir les organismes communautaires qui viennent en aide aux citoyennes et citoyens.
La consultation autour du projet de loi 31, qui doit se dérouler cet automne, offrira l’occasion d’alimenter le débat sur la crise du logement ainsi que sur les relations entre propriétaires et locataires, note David Searle.
S’attaquer aux cessions de bail
L’une des plus importantes dispositions du projet de loi 31, fortement critiquée par le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, mais saluée par les groupes de propriétaires, concerne la cession de bail. Afin de ne pas entraver le droit de propriété, les propriétaires pourraient désormais refuser une demande de transfert ou de cession de bail à une autre personne «pour un motif autre qu’un motif sérieux», sans passer par le TAL.
«Pratique répandue, la cession de bail constitue jusqu’à présent l’une des seules mesures de contrôle des loyers dont disposent les locataires, rappelle le chargé de cours. Dans le contexte actuel de rareté des logements, le gouvernement fait fausse route en voulant éliminer un mécanisme qui, même imparfait, contribue à contrer les hausses de loyer abusives lors du départ d’un locataire.»
Une clause du Code civil modifiée
Selon un article du Code civil, les propriétaires d’un nouveau logement ou d’un immeuble nouvellement bâti ne sont pas tenus actuellement de fixer le loyer des locataires durant les cinq premières années et peuvent exiger des hausses plus élevées que ce que prévoit le TAL. Avec le projet de loi, cette clause, dénoncée par les associations de locataires, tiendra toujours, mais les propriétaires devront inscrire dans le bail leurs prévisions d’augmentation durant les cinq premières années, en précisant le seuil maximal que le loyer pourrait atteindre.
«Ces dernières années, on a vu des locataires aménager dans des logements neufs et faire face l’année suivante à une hausse de 30 % ou de 40 % de leur loyer.»
David Searle.
Chargé de cours au Département des sciences juridiques
«Ces dernières années, on a vu des locataires aménager dans des logements neufs et faire face l’année suivante à une hausse de 30 % ou de 40 % de leur loyer, note David Searle. Le changement prévu dans le projet de loi leur évitera des augmentations surprises. Cela dit, il s’agit d’un gain très limité pour les locataires, puisque rien n’empêchera les propriétaires d’imposer des hausses importantes de loyer.»
Encadrer les évictions
La ministre Duranceau a affirmé que son projet de loi encadrera davantage le phénomène des évictions de locataires. Présentement, un locataire qui souhaite s’opposer à un avis d’éviction dispose de 30 jours pour signifier son refus au TAL. En cas de refus ou de silence du locataire, les propriétaires devront dorénavant soumettre eux-mêmes leur demande d’éviction une fois le délai expiré, afin d’obtenir l’autorisation de procéder à l’éviction. Les propriétaires devront convaincre le TAL de leur bonne foi et montrer que le projet d’éviction n’est pas un prétexte pour atteindre d’autres fins, comme se départir d’un locataire. Ce critère est présentement appliqué dans les cas de reprise de logements, mais pas dans les cas d’éviction.
«Si le projet d’éviction est approuvé par le TAL, le locataire pourra bénéficier d’un dédommagement, soit recevoir l’équivalent d’un mois de loyer par année passée dans le logement. Cela représente une avancée intéressante pour les locataires», indique le chargé de cours. L’indemnité minimale équivaudra à trois mois de loyer et l’indemnité maximale à 24 mois de loyer.
«Il n’y a pas suffisamment d’incitatifs pour amener les propriétaires à effectuer les travaux qui s’imposent, à bien respecter les règles et règlements relatifs aux normes minimales de santé, de sécurité et d’entretien.»
Des enjeux ignorés
Divers enjeux ne sont pas abordés par le projet de loi, alors qu’ils mériteraient de s’y retrouver, estime David Searle. C’est le cas de la détérioration du parc immobilier locatif, qui se traduit, entre autres, par le taux élevé de logements vétustes et insalubres. «Il n’y a pas suffisamment d’incitatifs pour amener les propriétaires à effectuer les travaux qui s’imposent, à bien respecter les règles et règlements relatifs aux normes minimales de santé, de sécurité et d’entretien.»
Le projet de loi est aussi muet sur des enjeux comme la préservation de l’anonymat des locataires qui déposent des plaintes au TAL et, surtout, les fameuses «rénovictions». Phénomène en croissance dans les quartiers centraux de Montréal depuis quelques années, les «rénovictions» consistent à expulser des locataires pour effectuer des travaux majeurs.
«Dans ce dossier, trop de locataires sont mal informés ou prennent des décisions hâtives, surtout lorsque les propriétaires se montrent insistants, relève David Searle. Certains propriétaires peuvent induire les locataires en erreur. Rappelons que le locataire a le droit de rester dans son logement et n’est aucunement tenu d’accepter de le quitter.»
Meilleure représentation auprès du TAL
Actuellement, quatre personnes sur cinq ne sont pas représentées par un avocat pour faire valoir leurs droits devant le TAL. Selon le projet de loi, les locataires ainsi que les propriétaires auront le droit d’être représentés par des tiers, qu’il s’agisse d’un comité logement ou d’une association de propriétaires, et ce, à des frais moindres que ceux réclamés par les membres du Barreau.
«C’est un progrès majeur, en particulier pour les locataires, souligne le chargé de cours. Des comités logement pourront représenter des populations vulnérables, comme les personnes issues de l’immigration, par exemple, qui ne bénéficient pas de l’aide juridique.»
Des avantages et des inconvénients
Pour David Searle, il est difficile d’identifier qui sera davantage favorisé si le projet de loi est adopté dans sa forme actuelle. «Les mesures proposées présentent à la fois des avantages et des inconvénients tant pour les locateurs que pour les locataires.»
Quelle voie doit-on privilégier pour résoudre la crise du logement? Rééquilibrer les droits et les obligations entre les locataires et les locateurs, comme le demandent les propriétaires? Imposer un gel des loyers, comme le préconise le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec? Prévoir d’ici cinq ans 50 000 logements sociaux et communautaires hors marché, autant en construction neuve que par l’acquisition et la rénovation de bâtiments résidentiels déjà construits, ainsi que le réclame le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU)? Inciter le secteur privé à s’engager dans la construction de logements locatifs abordables et non haut de gamme?
Le juriste, qui soumettra un mémoire lors des consultations autour du projet de loi, se dit en faveur de la tenue d’un sommet ou d’États généraux pour faire le point sur la crise et trouver des pistes de solution. «Tous les intervenants concernés, incluant les différents paliers gouvernementaux, doivent s’asseoir ensemble et mettre cartes sur table», conclut-il.