Lorsque l’équipe d’Andrée De Serres, professeure au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale, a commencé une série de projets de recherche sur la valorisation des impacts du développement durable en gestion immobilière, elle se concentrait sur la première définition du bâtiment durable, celle qu’on associe à la protection de l’environnement et à la lutte contre les changements climatiques. Les immeubles devaient être analysés selon des critères liés aux performances écoénergétiques, à la gestion des eaux et des déchets, au choix des matériaux de construction et à leur niveau de toxicité. À quelques mois de la fin de l’étude, il paraît clair que d’autres critères doivent être pris en considération, liés notamment aux impacts sur le bien-être des occupants.
«Nous avons constaté une nouvelle tendance qui touche le bâtiment durable, affirme Andrée De Serres, qui est aussi titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier. On ne s’intéresse plus seulement à l’aspect environnemental de l’immeuble, mais aussi à ses impacts sur la santé et au sentiment de sécurité qu’il génère chez les usagers.»
Un bâtiment pourrait ainsi être qualifié de «durable» s’il offre des espaces intérieurs lumineux, s’il permet les rencontres communautaires ou s’il intègre la végétation à l’intérieur et à l’extérieur de ses murs, par exemple. Le but est d’aménager les immeubles afin de les transformer en milieux de vie conviviaux, peu pollués, qui favorisent l’amélioration de la forme physique, de l’humeur et du rendement des occupants.
La disposition des fenêtres est un des éléments-clés de l’aménagement de bâtiments durables. Une fenestration qui procure un éclairage naturel et abondant, tout en maintenant une température confortable, peut affecter positivement la santé et le bien-être des occupants. Des escaliers accessibles et bien placés peuvent inciter les gens à les emprunter, plutôt que de prendre l’ascenseur. La position du bâtiment durable dans un quartier n’est pas laissée au hasard non plus. Elle est souvent choisie stratégiquement, de sorte à offrir une accessibilité aux services de mobilité, en transport actif ou passif (bicyclettes, services de transport collectifs, autos partagés).
La valeur supérieure des bâtiments durables
La recherche menée par l’équipe d’Andrée De Serres, financée par le Conseil de recherche en sciences humaines (CRSH) et le programme MITACS Accélération, a pour but de sensibiliser les acteurs des transactions immobilières à la valeur supérieure des bâtiments durables.
Lors du premier volet du projet, des stagiaires ont été envoyés dans les immeubles de quatre organisations québécoises, soit BOMA Québec, l’aéroport international Pierre-Elliott Trudeau, le Fonds immobilier de solidarité (FTQ) et le Défi énergie immobilier (DÉI), afin de recenser les indicateurs permettant de mesurer la durabilité des bâtiments.
Pour le deuxième volet, les chercheurs se sont rendus à New York et à Paris, deux villes leaders en environnement, qui appliquent aux gestionnaires d’immeubles des mesures plus sévères en termes d’empreinte carbone.
À Montréal, les exigences des autorités favoriseront de plus en plus les bâtiments durables. En 2018, la Ville s’est dotée d’une politique exigeant, d’ici 2030, une empreinte carbone nulle pour l’exploitation des nouveaux bâtiments. La mesure devrait être étendue à l’ensemble des bâtiments d’ici 2050. La première étape du plan a été annoncée en 2019 et interdit l’utilisation du mazout dans les bâtiments.
Pour compléter la recherche, les chercheurs font l’analyse des certifications accordées aux bâtiments durables, telles les certifications LEED, WELL, BOMA BEST, BREAAM ou HQE. Une série d’entrevues est aussi menée avec des acteurs jugés innovants dans le domaine du développement durable et de l’investissement responsable pour recueillir leurs perceptions. Les chercheurs souhaitent vérifier si un bâtiment durable est plus résilient qu’un bâtiment qui ne l’est pas, en mesurant notamment les impacts sociaux et économiques de telles constructions.
Intégration dans le quartier
Selon Andrée De Serres, la prochaine préoccupation du secteur de l’immobilier durable sera l’intégration du bâtiment dans son quartier ou son territoire. Idéalement, l’ensemble des ressources nécessaires à la construction, à l’aménagement, à l’approvisionnement et à l’entretien d’un bâtiment proviendraient d’entreprises locales. «On pourrait créer une approche basée sur les principes de l’économie circulaire, dit la professeure. Il y a déjà des immeubles qui le font, notamment aux Pays-Bas, mais nous n’avons encore rien de tel au Québec.»