Propriété québécoise au centre-ville

La majorité des immeubles du centre-ville de Montréal appartient à des intérêts québécois, révèle une étude de la doctorante Lyne Bernier.

14 Novembre 2011 à 0H00

Qui peut se permettre d'habiter au centre-ville de Montréal? La question que se posait au départ Lyne Bernier l'a menée beaucoup plus loin qu'elle ne s'y attendait. La chercheuse à la Chaire de recherche du Canada en patrimoine urbain a complété récemment un mémoire de maîtrise portant sur l'évolution du capital immobilier au centre-ville de Montréal. «Je croyais que le centre-ville était détenu par des intérêts étrangers. Eh bien, c'est faux!» affirme-t-elle, chiffres à l'appui.

Dans le cadre de son projet de maîtrise en études urbaines, sous la direction du professeur Pierre-Yves Guay, Lyne Bernier a identifié les principaux propriétaires fonciers du centre-ville de Montréal, à partir des rôles d'évaluation émis pas la Ville de Montréal en 2004 et en 2007. «Dans certains cas, j'ai également dû aller fouiller du côté du Registraire des entreprises du Québec afin de dénicher les informations pertinentes et retracer le nom du propriétaire», précise-t-elle.

Ce fut un travail colossal. En tenant compte d'un centre-ville élargi, s'étendant de la rue Sherbrooke à la rue Notre-Dame dans l'axe nord-sud et de la rue Saint-Hubert à la rue Atwater dans l'axe est-ouest, Lyne Bernier a analysé plus de 13 000 unités d'évaluation... à la mitaine!

Son verdict? «La majorité du centre-ville de Montréal appartient à des intérêts québécois. Les deux propriétaires les plus importants, selon les valeurs détenues, sont la Caisse de dépôt et placement du Québec et le Mouvement des caisses Desjardins.» Les autorités publiques sont également bien présentes au centre-ville de Montréal. Le gouvernement du Québec et la Ville de Montréal, entre autres, possèdent plusieurs bâtisses et terrains. «Il y a bien sûr quelques investisseurs étrangers, mais ils ne sont pas si nombreux. Nous sommes loin de la ville de Los Angeles, par exemple, qui appartient à des investisseurs asiatiques. En somme, nous créons nous-mêmes notre propre richesse foncière», résume la chercheuse.

Avez-vous les moyens?

Lyne Bernier a également constaté que ce sont les unités résidentielles qui ont enregistré les hausses de valeur les plus marquées au centre-ville, soit une augmentation générale moyenne de 60 % entre les années 2004 et 2007 - pour l'ensemble des unités et non pour chacune prise individuellement. «On peut expliquer cette hausse importante par la construction de plusieurs unités résidentielles neuves au centre-ville entre 2004 et 2007, combinée à l'augmentation effective de la valeur des propriétés construites avant 2003, explique la chercheuse. Et ce sont majoritairement des Québécois qui sont propriétaires de ces habitations.»

La valeur moyenne des condos au centre-ville de Montréal? Autour de 400 000 $. «Or, selon les données du recensement, à peine 10 % de la population du secteur gagne un salaire de plus de 100 000 $», laisse tomber Lyne Bernier.

Elle a également relevé les baux emphytéotiques, ces contrats de longue durée (jusqu'à 100 ans) qui permettent au locataire d'utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui et d'en tirer tous les avantages à condition de l'entretenir en augmentant sa valeur de façon durable. Au terme du contrat, les propriétaires originaux reprennent possession du terrain et des bâtiments. «Le 1000, de la Gauchetière, par exemple, est une propriété de l'Archevêché de Montréal et la Place Ville-Marie appartient au Canadien Pacifique», nous apprend-t-elle.

La doctorante a par ailleurs pu chiffrer à environ 30 % la proportion des valeurs foncières exemptes de taxes au centre-ville. «On parle des lieux de culte, des organismes de charité et des propriétés des gouvernements fédéral, provincial ou municipal.»

Projet de doctorat

Son doctorat porte sur les propriétés ecclésiales de Montréal. «Je souhaite me pencher sur l'influence de ces bâtiments sur la forme urbaine et l'identité de Montréal», précise la doctorante, inscrite à l'Institut de Géoarchitecture de Brest, affilié à l'université de Bretagne Occidentale, sous la codirection de Luc Noppen, titulaire de la Chaire de recherche du Canada en patrimoine urbain.

Pour la petite histoire : «L'Église catholique a récupéré à son profit l'expression ville aux cent clochers, raconte Lyne Bernier. À l'époque où l'écrivain Mark Twain aurait prononcé cette phrase, lors d'un séjour à l'Hôtel Windsor, en 1881 - en réalité, il aurait plutôt dit : C'est bien la première fois que je m'arrête dans une ville où l'on ne peut lancer une pierre sans risquer de briser un carreau d'église -, le centre-ville ne comptait qu'une seule église catholique, soit l'église Notre-Dame. Toutes les autres étaient protestantes!»

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